
O que se tem passado no Porto quanto a licenciamento de operações urbanísticas, especialmente em zonas classificadas no PDM como de “Edifícios de Tipo Moradia”, é escandaloso. E “escandaloso” não é força de expressão. Isto tem gerado muita contestação popular, mas frequentemente com argumentos errados e confusão de conceitos. Importa, por isso, clarificar alguns pontos porque as regras urbanísticas, apesar de bastante deficientes, não são tão ambíguas ou contraditórias como tantas vezes se receia. São é propositadamente distorcidas por promotores e por quem tem a responsabilidade de licenciar, os primeiros por ganância, os segundos espero que apenas por comodismo. Mas o problema resolve-se com persistência, disciplina, competência e transparência.
Tenho alguma esperança de que a insuficiente reacção da Câmara Municipal do Porto a este estado de coisas, até agora, seja devida à cautela do Presidente da Câmara em garantir que tem o suporte técnico e jurídico adequado. Não o está a conseguir internamente porque os serviços insistem numa prática permissiva e abusiva há longos anos, e só agora estão a ser desmascarados; para os seus responsáveis é hoje quase uma questão de sobrevivência.
A CMP não pode agora invocar argumentos de apreciação subjectiva relativamente a projectos já licenciados. Para isso, passou o tempo. Mas quanto às regras objectivas, quantificadas nos regulamentos, a CMP é mesmo obrigada a tomar as medidas necessárias e suficientes para corrigir incumprimentos. Senão está ela própria a incorrer em ilegalidade e os decisores podem ter de responder na Justiça por isso. Mesmo tendo licenciado erradamente, não tem de haver indemnização nenhuma aos promotores por parte da CMP, porque os primeiros responsáveis por cumprir os parâmetros quantificados são o projectista e o requerente.
No caso concreto do Emporium Park, Pedro Duarte pode agora:
- 1) obrigar os serviços de Urbanismo a justificar devidamente o seu argumento de que só há 3 pisos acima do solo (como é evidente, não vão conseguir);
- 2) ordenar aos serviços de Fiscalização que digam, de forma rigorosamente justificada, quantos pisos vêem naquela obra;
- 3) confrontar as respostas do Urbanismo e da Fiscalização;
- 4) em último caso, contratar um parecer técnico-jurídico a uma entidade externa honesta e competente.
Sejamos claros: é absolutamente óbvio que há pisos ilegais no Emporium Park. Se a CMP embargar a obra, ela pára, nem que seja recorrendo à Polícia. O promotor que coloque o caso em tribunal, se quiser, mas vai perder. Aqui os problemas do funcionamento da Justiça são muitíssimo mais preocupantes para o promotor (se tivesse razão) do que para a CMP. Porque a CMP tem meios de parar imediatamente a obra.
Mas vamos então analisar alguns conceitos e regras regulamentares que, pelo que tenho constatado, são sistematicamente violadas na esmagadora maioria dos empreendimentos recentes na Foz e em Nevogilde.
Os “Edifícios de Tipo Moradia” englobam as moradias e os blocos de apartamentos de r/c+2. Ou seja, podem não ter nada a ver com o conceito de “moradia”, de facto. Esta designação é absurda e induz em erro, mas tem origem nas alterações que foram sendo feitas no PDM para o tornar (de forma discreta e não inocente…) mais permissivo.

A respectiva edificabilidade está definida no artigo seguinte.

Outra confusão habitual foi criada pela própria CMP, que usa o termo “cércea” para designar algo parecido com a “altura da fachada” conforme descrita no Decreto Regulamentar 5/2019 (que tem as definições oficiais), embora a primeira inclua andares recuados e a segunda não:

Mas, no tal decreto, eis o que está estabelecido:



Não nos esqueçamos, por isso, que no PDM “cércea” é a “altura da fachada”, mas incluindo o recuado. (Terminologia a corrigir na próxima versão do PDM.)
Vejamos também as definições de “cota de soleira”, “elevação da soleira” e “piso” no Decreto Regulamentar 5/2019, bem como pormenores com elas relacionados no PDM.



O Regulamento do PDM vem impor restrições complementares à “cota de soleira” na sua definição de “Piso 1”, impondo uma diferença altimétrica máxima em relação ao espaço público:

Aqui, o “terreno confinante com a via pública” será necessariamente uma referência a terreno público, prevendo os casos em que o prédio não confronte directamente com a via pública. Caso contrário, a modelação do terreno privado permitiria situações absurdas, como esta gerada artificialmente:

Mas, por mais estapafúrdio que possa parecer, é algo como isto que na realidade é feito no projecto Nomad Eden, e aceite pela CMP: a elevação da soleira é medida tendo por referência um ponto no meio do terreno privado, no ponto médio de uma fachada interior por onde convencionam ser a entrada para o edifício, e não na frente virada para a via pública. Também no Emporium Park a referência usada, e igualmente aceite pela CMP, se situa num ponto do terreno privado bastante elevado em relação ao espaço público.
Esta interpretação das regras é abusiva e inaceitável. Na apreciação de parâmetros como o número de pisos, a altura da fachada, o afastamento, a cota e elevação de soleira ou o volume do edifício, está em causa a integração do edifício na envolvente: espaço público ou propriedade de terceiros. No Decreto Regulamentar n.º 5/2019 estão claras as referências sempre exteriores ao imóvel em causa, por exemplo na definição de “cota de soleira” que, nos casos em que não use o sistema de referência altimétrico oficial, pode alternativamente “ser estabelecida pela indicação de uma altura acima da cota do passeio adjacente que serve a entrada principal do edifício, ou seja, pela indicação da elevação da soleira”. Ou na definição de “elevação da soleira”: “A elevação da soleira deve ser fixada sempre que a entrada principal do edifício possa ser sobrelevada relativamente à cota do passeio adjacente de um valor superior a 0,20m. A elevação da soleira é expressa em metros, podendo assumir valores negativos (cota de soleira abaixo do nível do arruamento adjacente)”.
Um acesso coberto de escadas e elevador à cobertura, com pé-direito regulamentar (mínimo de 2,20 m, artigo 65.º do RGEU), será um piso? Claro que sim, cumpre rigorosamente a definição oficial transcrita acima e destina-se a satisfazer a exigência funcional de circulação dos utilizadores. Aparentemente, algo tão simples não é compreendido pelos serviços da CMP.
O que é uma “área técnica”? Apesar de não haver uma definição directa oficial, existem exemplos que aparecem nos regulamentos, incluindo o do PDM: posto de transformação, central térmica, compartimento de recolha de lixo, casa das máquinas de elevadores, depósitos de água e central de bombagem. E é pelo menos simples dizer o que não é: não é um espaço destinado a estadia ou circulação de pessoas. Uma piscina não é uma área técnica; escadas e respectivos átrios também não. Há inúmeras referências oficiais que comprovam este entendimento, pelo que me dispenso de justificar aqui melhor este ponto, que julgo ser consensual.
O que é admissível estar numa “cobertura”? Também não existe definição oficial explícita, mas implicitamente os regulamentos assumem que cobertura é algo como “o conjunto dos planos que constituem o fecho superior do volume edificável autorizado”. Pode ser inclinada ou plana, acessível ou não acessível, e assegura a protecção contra os agentes atmosféricos. Nela são admissíveis volumes de áreas técnicas mas, havendo volumes fechados destinados a estadia ou circulação, então aí a cobertura passa a ser o que está na parte superior deles.
Quando há uma limitação regulamentar do número de pisos, aquilo que está no topo do edifício (a “cobertura”) só pode naturalmente conter o que se destina a cumprir essa função de “cobrir” o edifício, além de eventuais volumes adicionais de áreas técnicas (de dimensão comedida). Contudo, os serviços de Urbanismo da CMP têm vindo abusivamente a considerar que sobre a cobertura pode estar todo e qualquer volume, desde que não seja coberto. Por exemplo piscinas. No caso do Emporium Park, a piscina faz subir 2,27 m a altura da construção da ala Poente onde ela está colocada, por comparação com a ala Nascente! Ora isto é um violação grosseira das regras. Por redução ao absurdo, este edifício abaixo, também gerado por IA, poderia ser um “edifício de tipo moradia” com 3 pisos se essa lógica fosse aceite.

Mas voltemos ao artigo 30.º do Regulamento do PDM. A sua alínea 1.c) diz que o número máximo de pisos acima do solo é três. O texto já é explícito, mas no documento RPDM Comentado a CMP deixa absolutamente claro: “acima da cota do solo existente e não acima da cota de soleira”.

Sublinhe-se que o Regulamento do PDM não refere que se trata de um máximo de pisos na fachada orientada para a via pública. É o número máximo de pisos acima do solo, ponto. A regra aplica-se a toda a área do prédio em causa. Em nenhum ponto pode haver uma fachada com mais de 3 pisos não enterrados.
O caso do Emporium Park é especialmente chocante, a este respeito: as fachadas Poente e Norte violam ostensivamente este princípio. O acesso automóvel ao edifício faz-se pela fachada Poente, subindo uma rampa a partir da via pública. Ou seja, o Piso -1 já está acima do solo. Na fachada Norte, virada directamente para o espaço público do Parque da Cidade, também é inquestionável que o Piso -1 está acima do solo. Veja-se um corte:

Portanto, recapitulando: o Emporium Park apresenta nalguns pontos 5 pisos totalmente acima do solo: Piso -1, Pisos 1 a 3, e a falsa “cobertura” (onde existe a piscina que só por si tem quase a altura “normal” de um piso, além do volume de um piso das escadas e elevador para acesso a ela).
Já tive ocasião de expor detalhadamente este assunto à Assembleia Municipal, directamente ao Executivo numa reunião pública, e formalmente por escrito através do Portal do Munícipe, várias vezes e relativamente a vários projectos. O tema foi notícia na CMTV, no JN, no Público e hoje no Expresso.
O novo Executivo da CMP quer, ou não quer, colocar ordem e decência no licenciamento urbanístico? Tem os meios para isso, haja vontade e competência, mais do que ruído nas redes sociais.
Mas uma coisa é a CMP ter de pagar uma indemnização brutal para corrigir erros na apreciação subjectiva, outra completamente diferente é a CMP ter a capacidade de impedir/corrigir construções ilegais sem ter de indemnizar ninguém, e poder fazê-lo de imediato, porque violam limites objectivos e quantificados que constam dos regulamentos.
É por isso que me parece fundamental tratar com rigor a questão técnico-jurídica. Se fosse para indemnizar a Emporium Park ou outros, eu diria o mesmo que digo do Shopping Cidade do Porto: agora deixem-no de pé, não estou disposto a gastar dinheiro para o demolir, fica como uma cicatriz na cidade para nos lembrar de erros que não devíamos ter cometido.
Mas não, não é preciso indemnizar ninguém, porque – insisto – os primeiros responsáveis pelo cumprimento das regras (e até por ter bom senso…) são o promotor e o projectista. Estejamos todos à altura do que o Porto merece.










